Reclamar gastos de hipoteca

Sí, en España puede ser posible reclamar gastos de hipoteca cuando la escritura incluía una cláusula de gastos que, al imponerse al consumidor sin negociación individual, pueda considerarse abusiva. No se trata de “anular la hipoteca”, sino de revisar si determinadas condiciones del préstamo hipotecario son nulas y si, además, procede pedir la devolución de cantidades pagadas indebidamente.

El análisis debe hacerse con prudencia. La base jurídica suele encontrarse en la normativa de consumidores, en la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE sobre cláusula abusiva hipoteca. Ahora bien, el importe que pueda recuperarse dependerá del tipo de gasto, de la fecha del préstamo, de la documentación disponible y del criterio aplicable al caso.

¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Con carácter general, sí puede revisarse si la cláusula de gastos hipotecarios impuso al consumidor todos o parte de los costes de constitución del préstamo sin una justificación equilibrada. Si esa cláusula se considera abusiva, su nulidad puede declararse. A partir de ahí, habrá que valorar qué cantidades podrían reclamarse en concepto de restitución.

Conviene distinguir dos planos. Por un lado, la acción de nulidad de la cláusula abusiva, que la doctrina consolidada del TJUE considera imprescriptible. Por otro, la acción restitutoria para obtener la devolución de importes, respecto de la que puede ser necesario analizar el plazo de prescripción aplicable y el momento inicial de cómputo según el estado de la jurisprudencia y las circunstancias del asunto.

Qué gastos pueden revisarse en una hipoteca

Los conceptos que suelen generar discusión son, sobre todo, los gastos de notaría, registro y gestoría, además de la tasación en algunos supuestos. No todos los conceptos se analizan igual, ni existe una regla única válida para cualquier préstamo.

La devolución de gastos de hipoteca no debe plantearse como automática. Dependerá de la documentación, del contenido exacto de la escritura de hipoteca y de la doctrina aplicable al momento de la reclamación.

Qué documentación conviene reunir antes de reclamar

Antes de reclamar al banco los gastos de hipoteca, conviene reunir al menos la escritura del préstamo hipotecario y las facturas de los gastos pagados por el consumidor. También puede resultar útil disponer del justificante de pago, del encargo de gestoría si existe, y de cualquier cuadro o resumen de gastos entregado en su día.

• Escritura de hipoteca completa.
• Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, si las hay.
• Justificantes bancarios o recibos de pago.
• Comunicaciones con la entidad, si ya se inició una reclamación extrajudicial.

Si falta alguna factura, no siempre impide estudiar el asunto, pero puede dificultar la cuantificación. Por eso, la revisión de la documentación es un paso clave.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso

1. Revisión jurídica inicial. Lo primero es analizar la cláusula de gastos y la documentación para comprobar si puede existir abusividad y qué conceptos serían reclamables.
2. Reclamación extrajudicial a la entidad. Si se inicia una reclamación, suele ser aconsejable dirigir un escrito al banco solicitando la revisión de la cláusula y, en su caso, la devolución de las cantidades que procedan.
3. Valoración de la respuesta. La entidad puede aceptar, rechazar o formular una propuesta parcial. Habrá que valorar si esa respuesta se ajusta al caso y a la jurisprudencia aplicable.
4. Posible reclamación judicial. Si no hay acuerdo, puede estudiarse la vía judicial para pedir la nulidad de la cláusula y la restitución correspondiente, siempre según el contenido del expediente y el criterio jurídico más conveniente.

Plazos y diferencias entre nulidad y devolución de cantidades

Este punto exige matiz. La nulidad de la cláusula abusiva se conecta con la protección del consumidor y, conforme a la doctrina del TJUE, no queda sujeta a un plazo de prescripción en sentido estricto. Sin embargo, la reclamación económica de cantidades puede requerir un análisis separado.

Respecto a la devolución de cantidades, habrá que valorar qué plazo resulta aplicable y desde cuándo podría computarse, porque la cuestión ha generado debate jurisprudencial. Por ello, no conviene dar por supuesto que todos los casos se encuentran en la misma situación temporal. La fecha de la escritura, de los pagos y de una eventual reclamación previa puede ser relevante.

Qué conviene valorar antes de iniciar la reclamación

Antes de dar el paso, conviene revisar el importe real discutido, la documentación disponible y el posible alcance de la devolución. También es importante comprobar si existen otras cláusulas del préstamo que merezcan estudio, sin mezclar automáticamente conceptos distintos.

En resumen, reclamar gastos de hipoteca puede ser viable en España, pero no como una fórmula genérica ni automática. Lo prudente es revisar la escritura, las facturas y el cuadro de gastos con asesoramiento legal para determinar si hubo una cláusula abusiva, qué conceptos pueden discutirse y si compensa iniciar una reclamación.